簡単な賃貸マンション　東京

その代わりに、 Y社は建物を建てて分譲マンション事業を行うかどうか(すなわち事業を拡大するかどうか)を、事業環境の不確実性がより低くなった1年後に決断する拡大オプション(Expand Option)を持つことができるわけです。
1番目の選択肢と3番目の選択肢のどちらが有利であるかを判断するためには、この事業が成功する確率を想定し、拡大オプションを持つことによって事業の価値がどこまで高められるかを、計算する必要があります(本書の性格から、オプション価値の厳密な算定方法については割愛します)。
いずれにしても、事業環境が不確実なときにリアル・オプションが役立つ方法であることは、直感的におわかりいただけるものと思います。
リアル・オプションの実務での活用方法不動産事業においてリアル・オプションを利用できるのは、拡大オプションの場合だけではありません。
投資の意志決定を先延ばしする延期オブシヨン(Option to Postpone)、段階的に事業を拡大していく段階オプション(Time to Build Option)なども活用できます。
J-REIT (日本型不動産投資信託)の一つで、オフィスビルに投資している日本ビルファンド投資法人では、まだ開発段階にある有望物件について、将来、建物が竣工して稼働した段階で購入することを、開発段階で売り主にコミット(約束)する事業手法を一部で採用しています。
これは、同業他社などとの競合を避けつつ、新築で希少性の高い優良資産を確保するために利用するものです。
日本ビルファンド投資法人は、この考え方について「ビルが竣工する前の未稼働な段階で投資のコミットをすること」と「竣工してから投資判断すること」の差をリスク・プレミアム(オプション・プレミアム)ととらえる「リアル・オプション型アプローチ」を使って説明しています*1。
実際にリアル・オプションを利用しようとすると、計算も複雑ですし(過常は金融工学を利用した確率計算などが必要です)、事業決断の延期によってほかの競合マンションと販売時期が重なってしまうマイナス面も別途、考慮しなくてはなりません。
そうした制約も考えると、現在のところは不動産ビジネスで単純に実務に応用しにくい面もあります。
しかし、リアル・オプションの考え方を知っておくことは、事業判断をより的確なものにするために不可欠であることは間違いないでしょう。
延期オプションや拡大オプションの考え方を知っている人であれば、その先延ばしが会社にとって本当に損なのか、それとも実は有利であるのか比較してみようという発想になるわけです。
事業判断をするためにどのようなオプションがあるのか、それぞれのオプションを行使することによって得られる効果はどうなのかについて、具体的に検討することができるのです。
特に不動産事業のように、土地の特性に応じて一つひとつの事業の内容が全く違っていて前例が必ずしも参考にならず(不確実性が高い)、 1件当たりの投資額が大きい事業分野では、リアル・オプションの考え方を踏まえておくことは、大変意味のあることです*2。
また、投資指標として使われている正味現在価値法(NPV法)は、事業の確実性が高い環境下では有効な方法ですが、事業シナリオ通りに事業が進むかどうかが不確実な環境下では話が違ってきます。
そのような場合には、オプションの行使の仕方によっていくつかのシナリオを想定できる、リアル・オプションの手法を使うことも必要だといえるでしょう。
新たな時代の不動産投資戦略不動産を投資商品として見るときは、株式、債券など-の投資と同様に、投資した資金をいつ回収するかを常に意識する必要があります。
投資商品であるからには、最も安値で買って高い利回りを享受し、最後に最も高値で売ることができればベストなのは間違いありません。
しかし、株式や債券のように公開市場があって、いつでも売却して投資資金を回収できる金融商品とは違い、不動産の場合はすぐに売却できるとは限りません(流動性が低いということです)。
定型化された金融商品とは違うので、買い手も不動産個々の特性についで慎重に調査しますし、一般に多額の取引になるので、売り手と買い手が売買条件に合意するまでに様々な調整が必要となることが多いからです。
もちろん、急いで売ることもできなくはありませんが、上場株式のように市場の株価があるわけではなく、あくまで売り手と買い手との個別交渉で売却価格が決まりますので、結果的に安値での夷却を余儀なくされるかもしれません。
不動産に投資するときは、いつ、どのような方法で不動産を売却して投資資金を回収するのかというプログラムを想定しておくことが大切です。
このことを出口戦略(Exit Strategy)と呼びます。
原則として、あらかじめ定めたプログラムに従って、投資期限が来る前に売却活動を進めねばなりません。
もし、投資期限が近づいてきて、なおその不動産に投資し続けた方が得であると判断すれば、そのときは柔軟に方針を変更すればよいのです。
最初から持ち続けることを前提に投資するということではありません。
日本でも不動産の価値は、上がりもすれば下がりもする時代に入っています。
不動産を長い期間持ち続けることは、その価格が変動するリスクを一手に引き受けることになりますので、その不動産にリスクに見合った価値を認めない限りは、原則として保有を続けるのは取り難い戦略です。
米国では1980年代末から1990年代初頭にかけて、不動産市況が極度に悪化しました。
不動産調査・アドバイザーとして著名なH.ゲルブタック氏は、その理由の一つとして、機関投資家(生命保険会社、損害保険会社、年金基金など)が不動産投資に魅力を感じなくなり、不動産市場にお金が回らなくなったからだと指摘しています。
そして、機関投資家が魅力を感じなくなった理由の一つが、不動産管理を受託していた事業パートナーが、明確な出口戦略に欠けていたことに気づいたからである(日本不動産研究所の資料)と考察しています。
不動産管理受託者にとっては、不動産を売却することは管理報酬がなくなることを意味します。
そのため、不動産管理受託者に保有不動産を処分しようという動機がほとんど働かなかったことも、明確な出口戦略策定を妨げる要因になったようです。
それでは、具体的にはどのような出口戦略があるのでしょうか。
最近では、不動産に投資する資金を借りようとすると、必ずといってよいくらいに金融機関から問かれるのが、出口戦略の中身です。
最も簡単な方法は、単純に不動産を実物で売却してしまうことです。
ただし、売却するためには、投資期限である例えば3年後に、その不動産が一定価格で売れる価値(バリュー)を持っていることが条件となります。
従って投資期間が終了する3年後に、投資した不動産に買い手がつくような物件となっていなければなりません。
そうなると、 3年の間に投資した不動産をどのように維持補修していくのか、場合によってはバリューアップしていくのかについて、投資する時点で方針を決めておかなければなりません。
出口を証券化に求める方法もあります。
例えば、数百億円規模のかなり価格が高い不動産の場合には、単純に売却するといっても、なかなか買い手がつかないかもしれません。
もし買い手がいても、買い叩かれてしまう恐れがあります。

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